榆林房产选择的方向

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东沙南郊化”？
还是“南郊东沙化”？
随着城市的扩张，东沙与南郊的界限，似乎逐渐模糊了起来。东沙“最有流量的街”金沙路跨过榆阳河，一路向东南，与南郊的延寿路、校场路、榆佳路十字相交后，止于过境线。
金沙南路两侧近年来的“填空速度”引人注目，她属于东沙还是南郊？这个“争议”在新的“榆林国土空间规划（草案）”中已有定论：以校场东路为界，北为东沙-红山片区，南为南郊片区。

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作为一条路，金沙南路属于东沙或南郊，并不那么受关注。引发关注的是，金沙南路成长为准版块的速度！

金沙南路的价值凸显的标志性事件，是2021年11月的一次土拍。泰发祥.云锦项目地块的成交价格，超出了业内外人士对该地块的预期——起始价7560万元，成交价格16800万元，溢价率约122%。

实力房企的进入，对该区域的热度催化效果明显，区域内近年出现了泰发祥.云锦、东邻枫景等多个“摇号盘”，对客群的吸引力大大增强。按照规划，富康路大桥将建设一条加层高架桥，主线将消除大反坡线形，东西直行车辆可以直接快速通过。特别是德静路等城市道路工程已经列入2023年的市区两级工作报告，实施后金沙南路中段的金沙华府等项目出行将更加便利。随着南郊路网的完善，将极大地改善区域与东沙、西沙、高新区的交通连接。
以十四小为中心，金沙南路两侧楼盘密集落地，扎堆程度远超当年的“建榆七子”，连续多年成为榆林年度新盘“主战场”，同时，销售热度也领跑全城。

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从桃林书院到即将面市的金沙华府，短短几年，金沙南路由路到群盘，由群盘到准版块，天际线快速显现，成长速度也是榆林城建史上鲜见的。

成长速度的背后，又有哪些原因呢？

其一，新区不兴。或许是城市能级有限，或许是规划太超前，或许是“新区过剩”，规划的新区有的被撤销合并，有的至今连大暖、自来水等基础配套设施都解决不了，更别说有人气、商气了。置业者们当初奔着未来规划去拓荒的经历，让很多人对远郊新区心有余悸。

其二，主城为稳。与那些规划改了又改、变了又变的新区相比，南郊没有那种白纸上任意描摹的规划，作为主城区东沙与南郊的自然外溢区域，空间距离与城市自然扩张高度契合，主城区的成熟稳妥极易复制扩散，是很多人置业的稳妥选择。以金沙南路为线，以十四小、十九小为点，一个新的城市面形象迅速出现，一个自然式的城市扩张路径成型。

其三，房价亲民。在主城区各版块中，这里的房价较为稳定，对刚需来说较为友好，上车难度多数人可接受。据“放风价”透露，该区域售楼部已经开放的金沙华府项目，首付十几万即可实现上车。

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当下榆林市场，除去首付高启的绩优股，价格顶天的豪宅，其实适合刚需客户的房子反而不多：要么户型建面120㎡起步，上车门槛高；要么远郊大盘几乎没有生活配套。
在主城区土地资源日渐开发殆尽的情况下，对刚需客户来说，金沙华府项目是这一波的供应量中一个不错的选择。该项目最大的优点就是：面积区间紧凑宜居＋单价控制在7000元左右＋首付十几万＝上车门槛低。

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小区占地约35.67亩，在区域内属于常见规模社区，由6栋住宅楼、1所幼儿园以及1栋配套服务用房组成，可售房源为360套，考虑这个项目的客户注意紧盯。
小区户型区间为96-117㎡，属于功能合理、面积紧凑的中小户型住宅，所有户型都是三室两厅设计，每个户型都是双阳卧，都能实现南北通透。特别是7米宽景阳台，更是区域内少见。

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上车门槛低，并不意味着项目的配置力平平：

其一，小区内配建有幼儿园。平衡居住需求和孩子上学这两件大事对于普通家庭来说非常重要，所以小区自带幼儿园的楼盘受关注度越来越高，这对业主来说是一个极大利好，孩子上学不用走很远，不用早起奔波，家长接送也更方便。
图片△金沙华府项目西北角的街心公园（效果图）

其二，家门口的街心公园。针对区域内公园绿地较少的现状，为补齐公共服务短板，增加公共活动空间，小区西北角将配建有“既有颜值，更有内涵”的街心公园，满足居民休憩游玩、休闲健身的活动需求。
其三，森系园林。小区绿地率为35.8%，充分考虑居民室外休闲活动的感受和需求，采用多重景观的设计理念，即小区景观以一个中央景观区和四个绿地组团组成，保证每栋楼出门皆绿景。
对于预算有限，且以自住为第一需求的置业者来说，更应该将房子的居住需求放在首位，而南郊是一个不错的选择，从横向看：房价远低于一河之隔的高新，稍高于通勤距离较远，没有大暖、自来水等标配公共产品的远郊盘；从纵向看：南郊人口基数大，生活气息浓厚，总体来说是一个很稳的区域。
金沙南路凭借近年来的成长速度，已成为众多刚需购房者的首选之地之一，区域内项目开盘销售情况一直可观，在经过区域内短暂“断货”状态后，随着纯新盘的金沙华府即将面市，想必区域人气热度又将再升一层。