2011年调控的结果：房价可能不会暴跌！

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这一次调控，政策前所未有的严格。行政、金融双管其下。一年已过去1/4，房价到底升降如何会在2季度有明显体现。
目前看起来，今年房价应该不会如空军的预期暴跌。或者说，还看不到暴跌的可能。或者说，丧失过去3年那样戏剧化的波动的各方面的条件。淡定、沉稳，是目前各方面的一致行为，且也有条件这么做。
2006年楼市进入快涨渠道，2007年到达巅峰。在宏观经济危机的带动下，2008年房价跌入谷底，腰斩。而2009年的迅猛救市，导致交易迅速回暖，房价报复性反弹，2010年房价比2008年涨1倍成为常态。
　　 那一轮暴跌的前提：
　　1.全球经济危机，还是几十年一遇的规模。
　　2.发展商过了好几年好日子，很多实力弱的跟风介入。到了2008年，资金来源被断；置业者信心不足；看不到经济何时走出谷底。所以才义无反顾腰斩自救。
　　3.置业者的工作生意和收入受到影响，对前景感到悲观。勇于抛售负资产物业，度过难关。
　　4.楼市泡沫明显，政府调控几年，越调越高。但是确实想调下去。何况金融危机来了，不调，整个银行和经济都给拖进去。
　　 那一轮暴涨的前提：
　　1.经济进入低谷，产业复兴困难，民生需要刺激和信心
　　2.中国不能依赖美国复苏带动，必须刺激内需
　　3.国家是稳定的，民间财富比较多，实际购买力强。
　　4.80后开始谈婚论嫁，婚房是必须解决的问题，刚性需求强劲。
　　
　　 而2010年开始，ZF看到房价过快上涨的风险，开始进行调控。市场可能会简单的暴涨暴跌，这么短期内就重新抄底高抛的循环，让简单的投机分子笑么？
　　 事实是没有的。80后和改善型置业们，很落力地继续增加交易量，推高房价。资金迅速向二三线流动，带动二三线比一线城市更大涨幅也更多泡沫更大风险。
　　 但是，严酷之际的调控执行几个月了，有真正导致暴跌的条件么？
　　目前从市场的反应看，可能没有。只是，还是必须调控，让房价相对稳定地上涨，泡沫和风险受控。就像2004年-2007年，每年都调控，每年都涨。只是，如果真的像2004-2007年，房价可能涨幅和速度没那么快；投资的杠杆性比较弱；失去了投机性和短期投资价值。
　　1.世界经济复苏，还是比较明显的。国内经济不错，就业和收入数据都不错。民间消费欲望和能力比较强。
　　2.80后工作进入中层，收入增加，刚需得更明显，也有一定的购买力。
　　3.投资者和投机者，因为限购，也无其他投资渠道。一则不愿意放盘，二则底子还殷实。所以没产生恐慌，没有抛弃的趋势。过往的经验告诉他们，坚持持有，比所谓追高放盘更好。
　　4.发展商经过洗礼，看清了实质，非常淡定。一线城市新盘供应量远低于需求量。多数发展商，资金并不真的吃紧。更愿意高价吊着卖。不想再发生以前那种一日售磬后1年翻番的事情，让业主赚了大头去。
　　5.地区政府很明显是维稳，能接受涨，而不希望跌。
　　6.银行只要坚持5成、利率上浮，就几乎没风险。满足限购限贷的资格下，尽量放贷，放吧放吧，这么肥的生意不能不做。
　　7.日本地震，电子产业受影响。短期反刺激中国民生品对日出口；长期，日本会向往输出资本，惠及邻国。重建，其实是刺激GDP最好的办法。就像四川地震。
　　
　　 所以，楼市很可能在调控下，进入一种以自住、刚需（首套、改善）为主的相对稳定的阶段。房价波动可能不会太大。
　　如果持续限购，那么资本会流向小产权、农民房、商铺和工业厂房；住宅可能年内轻微下降，但很快又被80后给支撑起来。
　　 如果限购限贷放松，房价很可能像过去，每年20-40%不动神色的上涨。直到下一个泡沫破灭。
　　 如果持续限购，楼市失去投机、杠杆、短期回报的优势。资金还可能流向股市。股市可能是个机会。当人们普遍在股市赚钱后，会把利润又转购不动产。
　　
　　 目前局势下，楼市如果要暴跌。必须有一个外力，一个不能预期的外力。彻底打破发展商和已持有物业的投资者的信心。
　　这个信心，应该不是保有税和物业税。那只是增加成本，减少冲动置业而已。
　　 这个外力应该是影响经济方面的。或者说，对经济的不利好的或者不好的预期，才可能带来普遍对房价的没有信心。才可能有发展商的降价、投资者抛售。
　　
　　 目前，更可能刺破泡沫的是3-4线城市。那些地方，更像过去几年的一线城市。新区、新房，中产拼命投资罔顾了风险。市场对2手房的需求并不足，普遍的社会购买力也不足够（哪怕城市化）。发展商鱼龙混杂，实力不一，楼盘质量不一。地区ZF对楼市健康、调控没有完整的认识。如果继续限贷限购，或限贷限购、物业税大面积向3-4线推，如果实体经济向好资金有更多出路，那么可能实力弱的发展商在遭遇销售不畅时，率先降价。而新房降价又会迅速摧毁没有投资历史经验的当地的投资者，导致抛售。而当地2手市场的不发达和从风心态，抛盘都找不到接手。
　　
　　 总之，看起来，目前1线城市需大于供，80后需求猛烈、中产家底殷实，限购限贷导致流通性降低、资本无处可去。那么，1线的价格很难暴跌；只是可能也不至于暴涨。
　　 而1线的资金，可能迅猛流行3-4线。导致3-4线打地基就售罄的泡沫。而这些资金其实比较弱，而敢更深度参与其实比较专业的地产开发。那么，风险就存在这里。如果3-4线的击鼓传花传不出去，3-4线先崩盘。3-4线崩盘，导致地产行业的信心落实，影响1线流出的资金折损和信心，才反过来影响1线城市对楼市的投资信心。
　　而3-4线的问题，应该至少是个2-3年的问题。
　　
　　 所以，2008年低谷到2010年的报复反弹到2011年初的价格历史高低，这是一个新的经济周期的启动。接下来的2-4年，可能是1线的稳定期；是2-4线的大波浪上升期。然后，可能会因为泡沫本身或外力，3-4线先破灭，弥漫成一个全国性的房价下跌。
　　
　　 而从投机和投资本身来说，短期跟着主流资金、趋势舆论走，也是现实的选择。跟风也有对的地方，只是不知道是否能率先出来。所以，目前，1线的闲置资金，去3线城市购买优质物业，1-2年内抛售，可能是可行的。
　　
　　 因此，从80后和普通中产来说。如果是刚需的自住的手套或改善型，买得起，是可以买的。
　　 如果还有闲置资金，适当玩一下3-4线的投资，也是可行的。但是一定要想办法在别人跑之前先套现逃跑。
　　
　　 从经济周期来说，2008-2018，是一个整体周期；中间或许会有个4-5年的小阶段。周期或可预，但具体的点、波浪形的幅度是不可能预测的。所以，哪怕知道，也是木用的，哈哈。
　　
　　 另外，目前深圳开始一些本该稳定持有物业的人出售住宅的现象。所以，房价要大涨也是不容易的。因为很多人会开始觉得现在的价格本身是个高点！！！